Se stai per acquistare una nuova casa, è fondamentale considerare un aspetto cruciale prima di procedere con l’offerta: vincolare la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo.
Questo passaggio ti protegge nel caso in cui la banca rifiuti la tua richiesta di mutuo.
Esaminiamo insieme nel dettaglio cosa fare per effettuare questo passaggio.
Contenuti
Cos’è la proposta d’acquisto?
La proposta di acquisto è un documento che fornisci al venditore quando vuoi comprare casa. Si tratta di un’offerta scritta in cui formalizzi le condizioni di acquisto e quanto sei disposto a pagare per l’immobile.
Solitamente, dopo che la proposta è stata accettata dal venditore, viene fornita una caparra corrispondente al 10% del prezzo di acquisto che serve a dimostrare la serietà dell’acquirente nel voler completare l’acquisto.
Perché vincolare la proposta d’acquisto
La caparra serve come garanzia tra le parti. Se l’acquirente non prosegue con l’acquisto dopo che l’offerta è stata accettata, il venditore ha diritto di trattenere la caparra.
Ad esempio, per un immobile di 130.000 euro dovresti versare una caparra di circa 13.000 euro (il 10%). Di conseguenza, se fai un’offerta per questo immobile ma decidi di rinunciare all’acquisto dopo che l’offerta è stata accettata, il venditore avrà diritto di trattenere i 13.000 euro che hai versato.
Questo perché la proposta di acquisto è un documento legale vincolante che ti impegna a portare a termine l’acquisto. Quindi, anche se la banca rifiuta la richiesta di mutuo dell’acquirente, il venditore non è tenuto a rimborsare l’importo versato.
Per questo motivo, la proposta di acquisto vincolata al mutuo è fondamentale. In poche parole, se la banca dovesse rifiutare la tua richiesta di mutuo, ma la proposta di acquisto è vincolata al suo ottenimento, il venditore dovrà restituire la caparra.
In questo modo, eviti di perdere soldi.
Come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo?
Come vincolare la proposta di acquisto dipende se stai acquistando direttamente da un privato o se ti stai muovendo tramite un’agenzia immobiliare.
💼 Se acquisti tramite agenzia immobiliare
Per vincolare la tua offerta al mutuo, puoi richiedere un modulo apposito direttamente all’agenzia immobiliare. Quest’ultima ti fornirà un documento da compilare per far sì che in caso di problemi con la domanda di mutuo la caparra ti venga restituita.
Controlla attentamente che la proposta di acquisto vincolata al mutuo sia legata, oltre che alla caparra, alla provvigione dell’agenzia immobiliare. Deve essere specificato chiaramente che se il mutuo non viene concesso hai diritto ad ottenere indietro la caparra e a non pagare la provvigione all’agenzia.
Se questa condizione non è chiaramente stabilita, chiedi all’agenzia di aggiungerla al contratto. Altrimenti rischi di dover pagare la commissione all’agente immobiliare anche se non hai comprato l’immobile.
🤝🏻 Se acquisti da privato
Per vincolare la tua offerta al mutuo puoi utilizzare un modulo pre-compilato. Puoi scaricarne uno gratis qui.
Qualunque sia il modulo scelto, controlla che contenga le seguenti informazioni:
- 🪪 Dati anagrafici del venditore e dell’acquirente
- 🏡 Dati relativi all’immobile (come indirizzo e dimensioni)
- 💰 L’importo della caparra e i termini di pagamento
- 📝 La clausola che vincola la proposta all’ottenimento del mutuo
- 📆 La data entro il quale il mutuo deve essere approvato per considerare l’offerta valida
- ✅ Le condizioni di risoluzione del contratto in caso di mutuo rifiutato, inclusa la restituzione della caparra
- 🖊️ Le firme dell’acquirente e del venditore per confermare l’accettazione delle condizioni stabilite nel modulo
Annullamento della proposta di acquisto
A questo punto, analizziamo cosa comporta l’annullamento della proposta di acquisto, sia in caso di mutuo non concesso che a causa del venditore.
Mutuo non concesso
Se la banca ha rifiutato la tua richiesta e la tua proposta è stata vincolata, puoi stare tranquillo: il venditore dovrà restituire la caparra confirmatoria che gli hai fornito.
Viceversa, se la tua proposta non è stata vincolata e non hai ottenuto il mutuo, il venditore potrà tenere per sé l’importo della caparra. Inoltre, l’agenzia immobiliare potrebbe addebitarti anche le spese per il servizio svolto anche se la trattativa non è andata a buon fine. In questo caso, per una casa di 130.000 euro andresti a perdere circa 18.200 euro, tra caparra trattenuta (10% del prezzo di acquisto) e spese di agenzia (4% del prezzo di acquisto).
Rinuncia alla vendita da parte del venditore
Se il venditore, dopo aver accettato la tua offerta, decide di non voler proseguire con la vendita, non sta rispettando gli accordi legali che avete preso insieme.
In questo caso, il contratto verrà considerato per la legge “inadempiente”. Ciò significa che potrai rivolgerti ad un giudice per ottenere un risarcimento pari al doppio della caparra che hai versato.
Proteggiti con la pre-approvazione del mutuo
È sempre opportuno fare una proposta di acquisto vincolata al mutuo per evitare rischi. Tuttavia, se prima di effettuare l’offerta vuoi sapere quanto mutuo puoi ottenere, potresti richiedere una pre-delibera dalla banca.
La pre-delibera è uno strumento attraverso il quale la banca attesta l’importo di mutuo massimo che è disposta a concederti e lo blocca ancor prima che tu abbia trovato casa. Inoltre, con la pre-delibera puoi fare un’offerta di mutuo con più tranquillità visto che hai la garanzia che il mutuo è già stato approvato.
Si tratta di un servizio gratuito, generalmente valido per sei mesi. Grazie alla pre-delibera, conoscerai l’importo di mutuo massimo che potrai richiedere se deciderai di effettuare una domanda di mutuo entro 180 giorni dall’ottenimento, prima di fare un’offerta.
Vantaggi della pre-delibera
Ottenere una pre-delibera comporta una serie di vantaggi:
- Certezza dell’importo 🎯 Conoscendo in anticipo l’importo massimo, potrai effettuare un’offerta con serenità.
- Vantaggio nella trattativa 🤝 Avere la certezza del mutuo approvato ti mette in una posizione di forza durante le negoziazioni rispetto ad altri acquirenti.
- Eviti di perdere la casa che vuoi comprare 🛡️ Non corri il rischio di vederti rifiutato il mutuo.
- È gratuita 🆓 La pre-delibera non prevede costi e non è vincolante.
Banche che offrono la pre-delibera
Non tutte le banche hanno a disposizione il servizio di pre-delibera.
Tra le banche convenzionate con noi, è possibile richiedere una pre-approvazione di mutuo gratuita con Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole e ING.
| Banca | Prodotto | Caratteristiche |
 | Mutuo in Tasca | ✔️ Pre-delibera per mutuo fino al 95% ✔️ Validità 6 mesi |
 | Mutuo Card | ✔️ Validità 6 mesi |
 | Mutuo in Vista | ✔️ Validità 6 mesi |
Conclusioni
Se stai per fare un’offerta per comprare casa, non dovresti sottovalutare l’importanza di vincolare la proposta di acquisto all’approvazione del mutuo.
- 🔐 La proposta di acquisto vincolata al mutuo è essenziale per la tua sicurezza in quanto garantisce il rimborso dell’anticipo versato nel caso in cui il mutuo non venga approvato.
- 🔀 Le procedure per vincolare la proposta al mutuo variano se acquisti tramite un’agenzia immobiliare o direttamente da un privato.
- 📄 È importante che sul modulo della proposta di acquisto sia scritto esplicitamente che in caso di mutuo rifiutato hai diritto alla restituzione della caparra.
- 💰 Nel caso in cui il mutuo venga rifiutato, il venditore deve restituire la caparra, mentre se è il venditore a ritirarsi dalla trattativa, puoi richiedere il doppio della caparra come risarcimento.
- ✅ Prima di fare un’offerta, è consigliabile ottenere una pre-delibera dalla banca per conoscere l’importo di mutuo massimo che si può ottenere. Puoi richiederla gratuitamente con alcune banche come Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole e ING.
- Grazie al nostro servizio gratuito, puoi ottenere una pre-delibera direttamente a distanza senza la necessità di recarti in filiale.
Domande frequenti
Il venditore può rifiutare la mia proposta di acquisto se la vincolo al mutuo?
Sì, il venditore è libero di rifiutare la tua proposta di acquisto in favore di una che ritiene più competitiva.
La proposta di acquisto vincolata al mutuo ha dei costi?
No, non comporta costi.
Ho già fatto proposta. Posso annullarla?
La proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente. Ciò significa che se ne hai effettuata una, sei obbligato ad attendere la risposta del venditore (che deve avvenire di norma entro 30 giorni). Se viene accettata, devi obbligatoriamente proseguire con l’acquisto, altrimenti perderesti l’acconto che hai fornito.
L’agenzia (o il venditore privato) non vuole farmi vincolare l’offerta al mutuo. Come mi muovo?
Se l’agenzia immobilare o il venditore non vogliono farti vincolare la proposta di acquisto al mutuo, è consigliabile richiedere una pre-delibera. In questo modo, sapendo già qual è l’importo massimo di mutuo che puoi ottenere, saprai se è il caso di proseguire con la trattativa senza rischiare di perdere la caparra.
