Vendere Casa per Comprarne un’Altra: i 4 Passaggi Fondamentali

Chi desidera una casa più grande o magari cambiare comune di residenza, a volte si trova nella situazione di dover vendere casa per comprarne un’altra. Si tratta di un processo molto comune che spesso avviene in contemporanea. Purtroppo si sottovaluta spesso la complessità, il costo complessivo e le tempistiche che queste operazioni comportano.

Per avere successo, ci sono alcuni passaggi fondamentali che dovresti seguire:

1. 📝 Ottieni una valutazione della casa che vuoi vendere
2. 🧮 Calcola il ricavo netto della vendita
3. 📋 Verifica se puoi usufruire delle agevolazioni prima casa
4. 💰 Calcola il costo complessivo dell’acquisto della casa nuova

In questa guida troverai i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione e un approfondimento degli step necessari per evitare costi aggiuntivi e possibili complicazioni.

Quali sono i vantaggi?

Vendere la casa vecchia prima di comprarne un’altra può portare una serie di vantaggi economici e fiscali, grazie ai quali puoi ottenere un notevole risparmio.

• Eviti di avere due mutui 👛 È preferibile estinguere il mutuo attuale prima di attivarne uno nuovo. In questo modo eviti il rischio di dover pagare due mutui contemporaneamente. 

• Potenziale guadagno 📈 Se il valore della casa attuale è aumentato, potresti ottenere un profitto dalla vendita.
  
• Maggiore liquidità disponibile 💰 Con i soldi della vendita in tasca, potrai chiedere un mutuo minore.
  
• Agevolazioni prima casa 🏠 Se la casa che vuoi vendere è la tua prima casa, potresti nuovamente accedere ai vantaggi previsti per l’acquisto della prima casa.

A cosa fare attenzione

È importante dare un’occhiata alle possibili eventuali complicazioni:

• Eventuali costi accessori 💸 La vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova comportano dei costi accessori a tuo carico (riguardanti l’agenzia immobiliare e le imposte da pagare) che possono aumentare i costi totali.

• Complessità dell’operazione 🧩 Gestire contemporaneamente la vendita e l’acquisto di due case è un processo complesso e stressante.

• Incertezza sulle tempistiche ⏱ Eventuali ritardi o imprevisti possono rendere il processo ancora più stressante, oltre a causare ulteriore spese.

Vendere casa per comprarne un’altra – 4 step necessari

Step 1: Ottieni una valutazione della casa che vuoi vendere

Il primo passo per vendere la tua casa è stabilire un prezzo. Un esperto ti può aiutare in questo passaggio a conoscere il suo reale valore e massimizzare i profitti dalla vendita.

Ecco alcuni suggerimenti per ottenere una valutazione adeguata:

• Fai una valutazione online 👨🏻‍💻 Esistono strumenti gratuiti come quello di Immobiliare.it dove puoi confrontare case simili alla tua per stabilire un prezzo di vendita.
  
• Affidati ad un esperto 🕵️ Agenti immobiliari e periti indipendenti hanno le giuste competenze per valutare correttamente il valore della tua casa. Terranno conto di fattori cruciali come la posizione, le caratteristiche e le condizioni di mercato.
  
• Confrontati con più agenzie immobiliari 💼 Alcune agenzie potrebbero sovrastimare il valore della tua casa con l’obiettivo di farti firmare un contratto di mediazione. Per evitare problemi del genere, ascolta i pareri di più agenti o affidati a un perito indipendente.
  
• Prepara i documenti necessari 📄 Per una valutazione corretta, dovrai fornire alcuni documenti relativi all’immobile. 

Step 2: Calcola il ricavo netto della vendita 

Per vendere casa, devi affrontare diverse spese:

• Provvigione dell’agenzia immobiliare 💼 Solitamente si aggira sul 4% del prezzo di vendita (anche se a volte può essere divisa a metà tra te e l’acquirente o essere totalmente a carico di quest’ultimo).

• Spese per l’ottenimento di documentazioni 📄 Per la vendita, dovrai presentare certificazioni e documentazioni necessarie come ad esempio l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che si aggira intorno ai 200 euro.
  
• Costi di pulizia e manutenzione 🔨 Al fine di preparare la casa potresti dover effettuare pulizie o piccoli lavori di manutenzione.
  
• Tassa sul profitto (solo se vendi la casa prima di cinque anni) 💰 Puoi scegliere di pagarla con la dichiarazione dei redditi (varia in base all’Irpef dal 23% al 43%) o tramite imposta sostitutiva del 26%.
  
• Costi notarili 🖋️Se decidi di pagare la tassa sul profitto della vendita tramite imposta sostitutiva, dovrai affrontare spese aggiuntive per un notaio. Si tratta di mediamente altri 1.000 euro.
  

Esempio pratico: tre anni fa hai comprato una casa di 120.000 euro (senza mutuo) e ora la stai vendendo per 135.000 euro. Nella tabella sottostante puoi vedere i costi complessivi della vendita.

Step 3: Verifica se puoi accedere alle agevolazioni prima casa

Prima di procedere con la vendita, verifica se puoi accedere alle agevolazioni previste per la prima casa. Si tratta di agevolazioni che ti consentono di ottenere un notevole risparmio.

Ricorda, però, che per accedere a queste agevolazioni devi rispettare determinati requisiti:

• L’immobile deve essere situato nel tuo comune di residenza o in quello dove lavori. Anche se in quel momento non sei residente, puoi accedere comunque alle agevolazioni a patto di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
  
• Non devi essere proprietario o usufruttuario di una casa nello stesso comune in cui intendi acquistare la nuova casa.

• Se hai già usufruito delle agevolazioni, puoi richiederle nuovamente se vendi la vecchia casa entro 12 mesi dall’acquisto della nuova.
  
• Evita di vendere la vecchia casa prima di cinque anni, altrimenti perderai le agevolazioni e dovrai versare al fisco tutte le imposte non pagate.

Step 4: Valuta le spese necessarie per l’acquisto della nuova casa

Oltre alle spese necessarie per vendere la casa attuale, dovrai sostenere spese aggiuntive per l’acquisto della casa nuova, tra cui:

• Spese di agenzia 💼 Di solito si aggirano tra il 3% e il 5% del prezzo di acquisto.
  
• Spese notarili 🖋️ Di norma tra i 1.500 e 4.000 euro.
  
• Imposta di registro, catastale e ipotecaria 🏠 Imposte statali che variano se stai acquistando una prima o una seconda casa.
  
• Spese legate al mutuo 🏦 Oltre agli interessi, ci sono altri costi come le spese di istruttoria e perizia.

Conclusioni

Vendere una casa per comprarne un’altra è abbastanza comune come operazione, tuttavia è necessario valutare sia pro che contro per minimizzare eventuali complicazioni.

✅ Puoi ottenere diversi vantaggi: eviti di avere due mutui attivi, disponi di un anticipo maggiore per l’acquisto della nuova casa, incassi potenziali guadagni e ottieni la possibilità di riaccedere agevolazioni fiscali per la prima casa.

❌ D’altra parte ci sono anche degli svantaggi da considerare: come i costi accessori della compravendita, la complessità del processo e lo stress legato alle tempistiche.

Per muoverti in modo efficace, ricorda che è fondamentale seguire questi step:

1. Ottieni una valutazione accurata della tua casa attuale 🔍 Rivolgiti a più agenzie e periti esterni per sapere qual è il valore effettivo dell’immobile.
   
2. Calcola il ricavo netto della vendita 💰 Tieni in considerazione tutte le spese che devi affrontare quando vendi casa, dal pagamento delle imposte agli interventi di manutenzione per rendere l’immobile più appetibile per un compratore.
   
3. Valuta le spese necessarie per l’acquisto della nuova 📊 Come il pagamento delle spese accessorie e quelle legate al mutuo.
   
4. Verifica se puoi usufruire delle agevolazioni prima casa 🏠 In alcuni casi puoi accedere nuovamente alle agevolazioni anche se ne hai già usufruito in passato.

Domande frequenti