Acquistare una casa all’asta può rappresentare un’opportunità unica per comprare una casa ad un prezzo estremamente vantaggioso. Tuttavia, queste operazioni richiedono un’attenzione particolare e una comprensione approfondita di vari aspetti, come le tempistiche e i vincoli legali da rispettare.
Fortunatamente, esistono soluzioni che possono facilitare questo processo: diverse banche offrono mutui specifici per le aste immobiliari, coprendo in alcuni casi fino al 100% del costo dell’immobile.
In questa guida, esploreremo nel dettaglio come partecipare a un’asta e quali prodotti di mutuo esistono per agevolarti nell’acquisto.
Contenuti
Cos’è un’asta immobiliare
Un’asta immobiliare è una vendita forzata di un immobile in cui viene accettata l’offerta più alta. Questa procedura si attiva generalmente quando il proprietario dell’immobile non riesce a sostenere i propri debiti, portando alla decisione di un giudice di mettere l’immobile all’asta.
Esistono due tipi di asta: senza incanto e con incanto.
Asta senza incanto ✉️
Se partecipi ad un’asta senza incanto, devi presentare la tua offerta (la cui base minima è stabilita dal giudice) in una busta chiusa.
Le buste vengono aperte quando tutti i partecipanti sono presenti.
Se viene considerata adeguata una sola offerta, la vendita si conclude immediatamente. In caso di più offerte valide, si procede con un’ulteriore gara, partendo dal prezzo dell’offerta più alta ricevuta.
⚠️ Ricorda che l’offerta che presenti è vincolante. Se la tua offerta è l’unica, sarai obbligato ad acquistare l’immobile senza possibilità di revoca. Per questo motivo, quando presenti l’offerta, devi anche versare una cauzione pari al 10% di quanto hai offerto. In questo modo, se decidi di tirarti indietro dall’acquisto, la tua cauzione verrà trattenuta.
Asta con incanto 🙋🏻
Si tratta di un’asta pubblica in cui le offerte vengono presentate davanti al giudice.
Ogni partecipante ha la possibilità di rilanciare con un’offerta più alta. Se entro 3 minuti dall’ultima non ci sono nuove offerte, l’asta termina.
L’aggiudicazione (termine dell’asta) resta provvisoria fino al decreto di trasferimento, diversamente dall’asta con incanto. Puoi quindi presentare un’offerta anche successivamente, entro massimo 10 giorni. L’offerta dovrà però essere superiore di almeno il 20% dell’offerta più alta e la cauzione sarà doppia rispetto a quella iniziale.
Se viene presentata una nuova offerta, il giudice fisserà una nuova gara o un termine per ulteriori offerte.
Vantaggi dell’asta
Decidendo di acquistare all’asta, avrai diversi vantaggi:
- Prezzi più bassi 📉 I prezzi delle case all’asta sono di solito più bassi rispetto al loro valore di mercato.
- Opportunità di investimento 📊 Acquistando una casa ad un prezzo inferiore del suo reale valore, potrai rivenderla ad un prezzo più alto, generando un profitto.
- Nessuna spesa per agenzia e notaio 💰 Le aste giudiziarie vengono gestite dal tribunale, quindi non c’è nessuna mediazione con le agenzie immobiliari. Inoltre, il trasferimento della proprietà viene effettuato direttamente dal giudice, quindi non c’è bisogno del notaio. Si tratta di un risparmio di migliaia di euro in spese accessorie.
Fattori da considerare
Ricorda che acquistare all’asta comporta una serie di aspetti che devi tenere in considerazione, tra cui:
- Tempi molto stretti ⌛ A differenza di un acquisto tipico, dopo aver vinto l’asta devi saldare l’intero importo entro 120 giorni. In alcuni casi il limite è di 60 o 90 giorni.
- Rischi di conformità 🔒 Gli immobili all’asta possono presentare problemi di conformità, come abusi edilizi. Possono essere comprati, ma per utilizzarli o venderli sei obbligato a sanare i problemi (con conseguenti spese aggiuntive e tempo da impiegare).
- Competizione ⚔️ Molte persone potrebbero partecipare all’asta per l’immobile che desideri. Di conseguenza potrebbe essere più complicato vincere l’asta per via delle numerose offerte.
Come richiedere un mutuo per asta
I passaggi da seguire per acquistare una casa all’asta tramite mutuo sono:
- Individua l’immobile 🔍 Cerca tra le varie casa all’asta presenti nella zona in cui vuoi comprare su portali come Immobiliare.it. Verifica informazioni come la data dell’asta, la tipologia (con o senza incanto) e il prezzo minimo di partenza.
- Ottieni una pre-delibera 📄 Potrai conoscere l’importo massimo di mutuo che la banca è disposta a concederti. In questo modo, il giorno dell’asta potrai offrire (e rilanciare) in tutta tranquillità.
- Partecipa all’asta 🧑🏻⚖ Ricorda che in alcuni casi è possibile svolgere l’asta anche in via telematica (sempre su disposizione del giudice).
- Fai la richiesta di mutuo 🏦 Dovrai fornire alla banca dei documenti anagrafici, reddituali e immobiliari. In aggiunta, dovrai fornire anche il bando di partecipazione all’asta, la perizia redatta da un tecnico e la relazione notarile preliminare. Puoi trovarli presso il Tribunale o direttamente sul sito web che gestisce l’asta.
Mutui per asta
Diverse banche ti permettono di ottenere un mutuo per un acquisto all’asta.
Considera che, quando compri all’asta, è molto probabile che il costo della casa sia inferiore al suo valore di mercato. Per questo motivo, alcune banche concedono il mutuo basandosi sul prezzo effettivo dell’immobile anziché solamente sul valore di perizia (arrivando in questo modo a fornire anche mutui al 100%).
Un esempio pratico:
| Valore di perizia dell’immobile 🔍 | € 150.000 |
| Prezzo all’asta 🧑🏻⚖ | € 120.000 |
| Mutuo massimo richiedibile 💰 | € 120.000 |
Puoi richiedere un mutuo per acquisto asta con istituti bancari come: Chebanca!, BNL, Crédit Agricole, Intesa Sanpaolo e Avvera.
Conclusioni
- Acquistare all’asta offre diversi vantaggi ma soprattutto prezzi più bassi.
- Prima di partecipare ad un’asta, verifica la data e il luogo, l’offerta minima e la tipologia (con incanto o senza incanto).
- Ricorda sempre di verificare se la casa ha dei vizi di conformità. In quel caso, la banca non ti concederà il mutuo per comprarla (e dovrai sanarli per utilizzarla).
- Ottenere una pre-delibera è un’ottimo modo di tutelarsi. Il giorno dell’asta saprai fino a quanto potrai offrire senza il rischio che la banca non ti conceda il mutuo.
- Alcune banche forniscono il mutuo per asta sopra l’80% del costo, arrivando a coprire fino al 100%.
Alcuni termini utili da conoscere
🏠 Asta immobiliare: Vendita forzata di un immobile in cui si accetta l’offerta più alta.
🙋🏻 Asta con incanto: Un’asta pubblica in cui le offerte sono fatte direttamente davanti a un giudice e ogni partecipante può rilanciare.
✉️ Asta senza incanto: Un’asta in cui le offerte sono presentate in buste chiuse.
🛡️ Cauzione: Somma depositata come garanzia per partecipare all’asta (solitamente il 10%) che viene trattenuta se l’offerente si ritira dopo aver vinto.
👩⚖️ Aggiudicazione: È un’assegnazione temporanea dell’immobile al miglior offerente in attesa del decreto di trasferimento.
📄 Decreto di trasferimento: Un’atto con cui il giudice trasferisce ufficialmente la proprietà dell’immobile a chi ha vinto l’asta.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per richiedere il mutuo dopo aver partecipato all’asta?
Normalmente 120 giorni. In alcuni casi la tempistica però è ridotta a 90 o a 60 giorni.
Posso ottenere un mutuo per acquistare all’asta un immobile con abusi edilizi?
No. La banca ti concederà il mutuo solamente se avrai sanato i problemi prima della richiesta.
Cosa succede se vinco un’asta ma non riesco a ottenere un mutuo?
Se nessuna banca ti concede il mutuo, perderai la cauzione che hai dato per partecipare all’asta. Per questo motivo, prima di partecipare all’asta è consigliabile ottenere una pre-delibera.
