Mutuo SAL: Una Guida Completa

Se hai in programma di costruire una casa nuova o ristrutturarne una vecchia, esiste una soluzione specificamente pensata per te: il mutuo Stato Avanzamento Lavori, spesso chiamato anche mutuo SAL.

Si tratta di una particolare tipologia di mutuo che ti consente di ottenere il mutuo in tranche, in base al progresso dei lavori che stai svolgendo.

Vediamo nel dettaglio come funziona il mutuo SAL e quali sono i suoi vantaggi.

Cos’è il mutuo SAL

Il mutuo SAL è una tipologia di mutuo che viene utilizzata per ristrutturare casa o per la costruzione di un nuovo immobile.

A differenza di altre tipologie di mutuo, l’importo non viene erogato tutto in una volta: la banca te lo concede in più fasi, in base allo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

In quel periodo dovrai restituire alla banca solamente gli interessi. Inizierai a restituire la quota capitale quando i lavori sono completi.

Esempio 

Prendiamo come riferimento un mutuo SAL di 100.000 euro per una ristrutturazione, con un tasso fisso del 3%. La banca stabilisce che l’importo verrà erogato in tre tranche, a condizione che i lavori siano completati entro un anno.

1ª Tranche: 30% dell’importo totale

Ricevi 30.000 euro dalla banca e devi pagare 75 euro di interessi ogni mese per i prossimi 12 mesi (totale di 900 euro).

2ª Tranche: 50% dell’importo totale

Dopo 6 mesi, la banca ti eroga altri 50.000 euro (il 50% di 100.000 euro) e devi pagare altri 125 euro al mese per i prossimi 6 mesi. Adesso i tuoi pagamenti mensili totali sono 200 euro (75 euro della 1ª tranche più 125 euro della 2ª tranche).

3ª Tranche: 20% dell’importo totale

Alla fine dei 12 mesi, ipotizzando che i lavori siano stati completati, la banca ti eroga l’ultima tranche di 20.000 euro (20% di 100.000 euro). Con quest’ultima tranche, la banca ti avrà erogato il 100% dell’importo del mutuo. In questo periodo hai pagato 1.650 euro di interessi complessivi.

A questo punto iniziano le rate mensili che includono sia gli interessi sia la quota capitale, con un importo di 422 euro al mese per i prossimi 30 anni.

💡 Non c’è una regola fissa per la percentuale erogata in ciascuna tranche. Spesso si utilizza una ripartizione del 20/50/30 o del 50/30/20, a seconda del progetto e delle politiche della banca.

Vantaggi

Il mutuo SAL può agevolare il pagamento delle rate per diversi motivi.

• Consente un pagamento graduale del mutuo 💸 Per ogni tranche paghi solamente gli interessi. Di conseguenza, durante i lavori, avrai rate più piccole.

• Sei coperto se il progetto non va a buon fine 💰 Se durante i lavori emergono problemi e devi fermare il progetto, pagherai solo gli interessi sull’importo già erogato.

• Puoi usufruire degli sconti green 🌳 Se costruisci un immobile con classe energetica elevata o migliori l’efficienza energetica della casa con la ristrutturazione, potrai ottenere degli sconti e tassi di interesse più bassi.

Aspetti da considerare

Ricorda che essendo una tipologia di mutuo particolare, ci sono dei fattori da valutare: 

• È necessario avere un progetto dei lavori 📄 Deve essere redatto da un esperto come un architetto o un geometra.
• Verranno svolte più perizie 🔍 Per controllare lo stato di avanzamento dei lavori, la banca farà una perizia per ogni tranche del mutuo (anche se, di solito, il costo è scontato in caso di mutuo SAL).

• Rispetto delle scadenze ⏱️ Se i lavori non vengono svolti entro la scadenza, la banca non concederà le altre tranche del mutuo. Inoltre, potrebbe modificare il contratto di mutuo e addebitarti delle penali.

Come funziona il Mutuo SAL

Vediamo ora quali sono le fasi necessarie per ottenere un mutuo SAL.

1. Richiesta e valutazione del progetto 🏦 Fai una domanda di mutuo fornendo i dettagli sul progetto di costruzione o ristrutturazione (che verrà valutato dalla banca).
2. Piano di erogazione e prima tranche 🗓️ Una volta approvata la richiesta, la banca deciderà quanto erogarti per ogni fase dei lavori e quali sono le scadenze. 

3. Verifiche sui lavori e tranche successive 🔍 Prima di ogni erogazione successiva, la banca verificherà lo stato di avanzamento dei lavori facendo più perizie.

4. Ultima tranche e inizio del piano di ammortamento 💶 Una volta ottenuta l’ultima tranche e i lavori saranno completati, oltre agli interessi inizierai a restituire alla banca anche la quota capitale per tutta la durata del mutuo.

Quali sono i documenti da presentare 📄

Oltre ai documenti anagrafici e reddituali, per ottenere il mutuo SAL dovrai fornire alla banca anche altri documenti fondamentali che ti verranno forniti dalla ditta che svolgerà i lavori:

• il preventivo dell’impresa che svolgerà i lavori;
• i documenti relativi all’impresa;
• i documenti relativi al progetto.

Conclusioni

Come abbiamo visto, il mutuo SAL ti consente di finanziare un progetto di costruzione o di ristrutturazione importante. Si tratta di un mutuo con delle particolarità e degli aspetti da tenere in considerazione:

• 🔄 A differenza di altri mutui, il mutuo SAL viene concesso in più fasi
• 🌳 Ricorda che in caso di miglioramenti di efficienza energetica dell’immobile o di costruzioni di immobile con classe energetica elevata, puoi usufruire sconti sul tasso
• 📆 Per evitare penali ed eventuali altri problemi come aumenti del tasso, rispetta tutte le scadenze previste per ogni fase dei lavori
• 📄 Per fare una richiesta di mutuo SAL, ricorda di presentare alla banca i documenti relativi al progetto e al preventivo della ditta che svolgerà i lavori
• 💰 Inizierai a restituire la quota capitale solamente a lavori conclusi; durante i lavori, dovrai pagare solo gli interessi sull’importo erogato (e quindi la tua rata sarà più bassa)

Domande frequenti