La scelta tra mutuo o affitto è una delle decisioni finanziarie più importanti che ognuno di noi deve affrontare nella vita e questa scelta è influenzata da numerosi fattori. Talvolta l’affitto viene visto come uno spreco di soldi e il mutuo come un investimento.
La verità è che la risposta alla questione è molto più articolata. Questo perché il costo non è l’unico fattore da considerare. Lo stile di vita, l’età, la situazione lavorativa, il luogo desiderato e la disponibilità a stabilirsi per un lungo periodo sono ulteriori fattori da dover valutare.
Per aiutarti a rispondere a questa domanda, metteremo a confronto le due opzioni, con i rispettivi pro e contro, esaminando nel dettaglio le loro caratteristiche.
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Perché è importante parlarne oggi
Attualmente, il mercato immobiliare sta subendo grandi cambiamenti con un aumento significativo dei prezzi degli affitti, soprattutto nelle grandi città. Allo stesso tempo, nel 2024, i tassi di interesse per i mutui stanno diminuendo, offrendo nuove possibilità per chi vuole acquistare una casa.
Affitti nel 2024: un aumento importante dei prezzi
Negli ultimi anni, i prezzi degli affitti in Italia sono aumentati. Nel biennio 2022-2023, ad esempio, c’è stato un incremento del 10,2%, con Milano che si è distinta con un impressionante +19,2% (il maggiore aumento rispetto alle altre città).
Tabella: aumento affitti biennio 2022-2023
| Città | Aumento affitti |
| Milano | + 19,2% |
| Trieste | + 16,4% |
| Napoli | + 15,8% |
| Bologna | + 9,1% |
| Torino | + 9,1% |
| Roma | + 7,9% |
Invece, nel 2024, la situazione degli affitti continua a peggiorare. In linea con gli aumenti di fine 2023, in questi primi mesi dell’anno i prezzi sono ulteriormente cresciuti.
Prezzo medio affitto in Italia (Eur/m2) – Fonte: Immobiliare.it
Per fornire un quadro più dettagliato dei costi degli affitti, prendiamo la città di Milano come riferimento. Nel capoluogo lombardo, i prezzi degli affitti variano tra i 17,31 ai 31,99 euro al m2, con una media di 23,30 euro al m2.
Ciò significa che a Milano, per una casa di 70 m2, l’affitto si aggira mediamente intorno ai 1.630 euro mensili.
Mutui nel 2024: andamento dei tassi
Sebbene i costi degli affitti siano in salita, se stai considerando di acquistare casa abbiamo una bella notizia per te: i tassi di interesse per il mutuo stanno seguendo una direzione opposta.
Nel 2024, i tassi sono più bassi rispetto agli ultimi mesi del 2023, aprendo nuove opportunità per chi vuole comprare casa.
Nel grafico sottostante, è riportato l’andamento dell’indice di riferimento IRS (utilizzato dalle banche per stabilire il tasso fisso da applicare ad un contratto di mutuo).
Andamento IRS 30 anni – Fonte: Il Sole 24 Ore
La riduzione dei tassi impatta favorevolmente sui costi complessivi del mutuo, rendendo l’acquisto di una casa meno oneroso dal punto di vista finanziario.
Per dare un’idea dei costi, prendiamo nuovamente l’esempio della casa di Milano. Considerando un immobile di 70 m² con un prezzo medio di 5.244 euro al m², il costo totale è di 367.000 euro.
Finanziando l’acquisto all’80% con un tasso del 2,5%, la rata mensile che andresti a pagare con un mutuo a 30 anni è di 1.160 euro, ovvero 471 euro in meno rispetto all’affitto.
| Costo medio affitto | Costo medio mutuo (80%) |
| €1.630 | €1.160 |
Quali sono i vantaggi del mutuo
Hai fatto tutte le valutazioni necessarie e hai deciso di voler acquistare casa tramite mutuo? Bene, devi sapere che puoi godere di diversi vantaggi:
- Sicurezza 🛡️ Se hai una casa di proprietà, hai a sempre disposizione un luogo in cui vivere.
- Vantaggi fiscali 🧾 Con il mutuo, hai diritto ad una serie di detrazioni fiscali che possono farti risparmiare.
- Personalizzazione 🎨 Essendo il proprietario dell’immobile, hai la possibilità di personalizzare e decorare la tua casa come preferisci.
- Risparmio a lungo termine 👍 Una volta terminato il mutuo, non dovrai più sostenere una spesa mensile fissa per vivere nella tua casa.
- Potrai generare una seconda entrata 💰 Una volta acquistata casa, puoi decidere di concederla in affitto (interamente o una parte) garantendoti così una seconda entrata mensile.
- Crescita del patrimonio 🏘️ Acquistare casa con un mutuo ti permette di aumentare il tuo patrimonio immobiliare, il che può essere vantaggioso se il valore dell’immobile aumenta nel tempo.
Fattori da tenere in considerazione
Prima di richiedere un mutuo, oltre ai vantaggi menzionati sopra, ricorda di valutare alcuni fattori fondamentali.
- Costi aggiuntivi 💸 Oltre alla rata mensile, sono previsti anche dei costi aggiuntivi come tasse, assicurazioni, spese di manutenzione e riparazione.
- Finanziamento a lungo termine 📅 Il mutuo ti obbliga al pagamento di rate mensili di tipicamente 20 a 30 anni.
- Rischio di insolvenza 🚫 Eventuali cambiamenti imprevisti nella tua situazione finanziaria personale (come perdita di lavoro o gravi problemi di salute) potrebbero rendere difficile mantenere puntualità nei pagamenti.
- Esposizione ai tassi di interesse 📈 Se scegli un mutuo a tasso variabile, sei esposto al rischio di aumento del tasso di interesse nel tempo e della tua rata mensile.
Scegliere l’affitto
D’altro lato, chi sceglie stare in affitto lo può fare per valide ragioni, tra cui:
- Flessibilità di spostamento 🚗 L’affitto ti consente di trasferirti facilmente, senza il vincolo di vendere o affittare la tua proprietà (è molto utile in caso di frequenti cambiamenti lavorativi o personali)
- Hai più liquidità 💰 Non hai bisogno di un grande capitale iniziale, a differenza di quanto serve nell’acquisto di una casa
- Poche spese impreviste 🧘🏻♂️ Pagando un canone fisso mensile, eviti le spese impreviste di manutenzione che sono a carico del proprietario (salvo differenti accordi contrattuali)
- Maggiori possibilità di investimento 💸 Invece di comprare casa potrai investire la tua liquidità in altri beni o progetti imprenditoriali.
A cosa fare attenzione
Affittare è conveniente per la sua flessibilità, ma presenta limiti significativi sul lungo periodo.
- Aumenti improvvisi 📈 I proprietari possono aumentare l’affitto periodicamente.
- Poca sicurezza 🔓 Se il proprietario vuole vendere la casa o non vuole rinnovare il contratto potresti dover cambiare abitazione all’improvviso.
- Costi maggiori sul lungo periodo 💰 Affittare una casa può costare di più a lungo termine perché, pur avendo costi iniziali minori rispetto a un mutuo, non finirai per possedere l’immobile e dovrai continuare a pagare l’affitto ogni mese.
Mutuo o affitto: i costi nel 2024
Se consideriamo i prezzi medi per un acquisto nel 2024, un immobile a Roma (ad esempio) costa circa 3.000 euro al m2.
Una casa di 60 m2 quindi costa incirca 180.000 euro. Se decidessi di acquistarla chiedendo un mutuo all’80% (ottenendo così 144.000 euro), con una durata a 30 anni e un tasso fisso al 3%, andresti a pagare una rata di 607 euro mensili.
| Anticipo + costi iniziali | Rata mutuo | Costo totale (interessi compresi) |
| €42.000 | €607 | €260.520 |
Il costo degli affitti si aggira invece attorno ai 16 euro al m2. Se decidessi di andare in affitto in una casa della stessa grandezza invece, il costo mensile sarebbe di circa 960 euro mensili ad oggi.
| Rata di affitto mensile | Costo totale 30 anni |
| €960 | €345.600 |
Come puoi vedere dalle tabelle, il costo di un mutuo a 30 anni in questo esempio è di 260.520 euro, mentre per un affitto della stessa durata andresti a pagare 345.600 euro. Con l’affitto, pagheresti 125.080 euro in più rispetto al mutuo (oltre al fatto che non avresti un bene, la casa, di proprietà).
Ma andare in affitto ha senso nel 2024?
Come abbiamo visto, il mutuo sul lungo periodo si rivela una scelta più saggia, tuttavia in alcuni casi andare in affitto potrebbe essere una decisione più sensata.
Quando acquisti una casa con un mutuo, ti impegni in un debito. Tipicamente devi versare un anticipo sostanzioso, spesso il 20% o più del valore dell’immobile, oltre ai costi accessori necessari per l’ottenimento della cifra necessaria.
Ora, pensa invece all’affitto. L’investimento iniziale è significativamente inferiore. Generalmente, si tratta di una caparra di un importo pari ai primi due/tre mesi di affitto e dei costi di agenzia (più bassi rispetto a quando si acquista casa). Questo ti consente di disporre una quantità maggiore di soldi che puoi investire in altre opportunità: potresti avviare più facilmente un’idea imprenditoriale o investire in fondi e mercati finanziari.
L’affitto, inoltre, ti offre la libertà di spostarti quando vuoi. Non avendo una proprietà, se la tua situazione lavorativa cambia o semplicemente desideri trasferirti, puoi farlo senza complicazioni. Inoltre, non sei responsabile per la manutenzione dell’immobile, il che significa meno preoccupazioni e più risparmi.
È una scelta che privilegia la flessibilità e la libertà, permettendoti di investire i tuoi soldi come meglio credi e di adattarti rapidamente ai cambiamenti che possono presentarsi.
Conclusioni
Quando ti trovi a dover decidere tra un mutuo e affitto, è normale avere dei dubbi.
La scelta tra affittare e acquistare non si riduce solamente a quale opzione sia meno costosa.
A confronto, l’affitto spesso offre vantaggi, soprattutto nei primi anni rispetto all’acquisto di una casa. Tuttavia, come la favola della lepre e della tartaruga, possedere una casa è più simile a una maratona che a uno sprint. I benefici dell’acquisto si manifestano nel tempo, soprattutto quando si resta nella stessa casa per un periodo prolungato. Nel corso degli anni, il patrimonio e il valore della casa hanno la possibilità di crescere, mentre una parte sempre più piccola di ogni rata del mutuo viene destinata agli interessi e una quota crescente al capitale. Per raggiungere o superare il rendimento sull’investimento di chi ha acquistato casa, gli affittuari devono destinare i loro risparmi non alla spesa, ma agli investimenti.
Domande frequenti
Se richiedo un mutuo a 30 anni, posso vendere la casa prima della fine del contratto di mutuo?
Sì, puoi vendere una casa con un mutuo ancora attivo e usare il ricavato della vendita per pagare il debito residuo.
Quali sono i costi aggiuntivi associati a un mutuo per l’acquisto di una casa?
Nel momento in cui richiedi un mutuo devi considerare anche i costi aggiuntivi come l’anticipo, le spese di agenzia, le spese notarili e le varie imposte.
Ho deciso di chiedere un mutuo. Dove posso confrontare i prodotti di mutuo più competitivi?
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