Chi non ha mai sognato di possedere la casa in cui è cresciuto, magari quella dei genitori, carica di ricordi e affetti? Tuttavia, ottenere un mutuo per un acquisto tra parenti non è per niente semplice.
Per la concessione della cifra richiesta, le banche valutano diversi fattori che toccano aspetti legali e fiscali oltre a quelli di base.
In questa guida scoprirai come muoverti nella maniera corretta per aumentare le probabilità di ottenimento, i prodotti e le banche più flessibili per questa tipologia di richiesta. Inoltre daremo anche uno sguardo alle soluzioni alternative che potresti utilizzare al posto del mutuo.
Contenuti
Come funziona
Se vuoi comprare casa da un genitore, da uno zio oppure da un fratello o da un’altro parente ti potrebbe servire un mutuo. Dato che questa tipologia di richiesta coinvolge membri familiari, devi controllare attentamente il grado di parentela perché quest’ultimo può condizionare o limitare le tue soluzioni disponibili.
Visto che quanto si parla di grado di parentela in Italia c’è sempre un po’ di confusione, abbiamo preparato una tabella riassuntiva.
| Grado di parentela | Parenti |
| 1° grado | Padre / madre – figlio / figlia |
| 2° grado | Nonno / nonna – nipote – fratelli / sorelle |
| 3° grado | Zio / zia – nipote – bisnonno / bisnonna – pronipote |
| 4° grado | Cugini – prozii |
| 5° grado | Figli di cugini – cugini dei genitori |
| 6° grado | Figli di figli di cugini – figli dei cugini dei genitori |
Una volta chiarita la tipologia di legame familiare, devi considerare una serie di altri fattori che rendono complessa questa tipologia di richiesta.
Di base, le banche nutrono diffidenza verso gli acquisti tra parenti e, di conseguenza, sono operazioni strettamente monitorate per svariate ragioni.
- Rischio di operazioni fittizie (soprattutto tra parenti stretti) 🚫 Le banche temono che un mutuo per l’acquisto di una casa di proprietà di un parente (ad esempio di un genitore) possa essere in realtà un modo per ottenere liquidità senza usufruire effettivamente di quell’immobile.
- Evasione fiscale 💸 In alcuni casi, c’è il sospetto che queste operazioni possano essere utilizzate per evitare di pagare le tasse previste in caso di donazione (che spiegheremo più avanti).
- Problemi legati all’eredità ❗ Una compravendita tra parenti potrebbe alterare l’asse ereditario e creare conflitti tra gli eredi in quanto alcuni di questi verrebbero esclusi dall’eredità. Per legge, infatti, l’acquisto non è impugnabile ed eventuali possibili eredi non avrebbero alcun diritto sulla casa venduta.
Ricordati dunque di valutare bene tutti gli aspetti legali, fiscali e familiari coinvolti insieme a un notaio o a un altro specialista. È importante per evitare eventuali rifiuti da parte della banca.
Consigli per aumentare la probabilità di ottenimento
Per aumentare le possibilità di ottenimento, ti offriamo alcuni consigli.
1. Consulta un notaio 🖋️
Prima di procedere, è fondamentale consultare un notaio o un altro esperto. Quest’ultimo può offrirti consulenza legale, assicurarsi che l’acquisto sia conforme alla legge e può aiutarti a prevenire possibili complicazioni (specialmente in termini di eredità e diritti degli altri eredi).
2. Valuta i prodotti di più banche 🏦
Non tutte le banche sono favorevoli alla concessione del mutuo per l’acquisto tra parenti. Per questo motivo, mettiti in contatto con varie banche per trovare quella disposta a fornirti il mutuo.
3. Fai un’offerta in linea con il valore di mercato 🏠
Nell’acquisto tra parenti, le parti potrebbero concordare un prezzo inferiore o maggiore a quello di mercato, in base alle necessità. Questo approccio viene considerato sospetto dalle banche, per cui il mutuo non ti verrebbe concesso.
4. Prepara i documenti riguardanti l’immobile 📄
Quando si richiede un mutuo, è fondamentale presentare la documentazione reddituale e la documentazione riguardante le caratteristiche dell’immobile. Chiedi quindi al tuo parente di raccogliere tutti i documenti riguardanti le caratteristiche della casa, così quando andrai in banca per richiedere il mutuo, quest’ultima potrà effettuare un’analisi corretta.
Alternative al mutuo tra parenti
Se non riesci ad ottenere il mutuo puoi percorrere altre strade. Vediamo quali sono.
- Donazione
- Locazione
- Comodato d’uso
Donazione
Una delle soluzioni alternative è sicuramente la donazione. Con la donazione è possibile cedere la proprietà di una casa da un soggetto a un altro (come avviene tipicamente tra genitori e figli).
Nonostante il donatario (il figlio, riprendendo l’esempio sopra) riceve l’immobile senza dover pagare il donante (i genitori), è bene fare attenzione ad alcuni aspetti.
Se ricevi l’immobile per donazione devi pagare diverse tasse tra cui:
- Tassa di donazione (che varia in base al grado di parentela e al valore dell’immobile)
- Imposta di registro
- Imposta catastale
- Imposta ipotecaria
In secondo luogo devi considerare che la donazione, a differenza dall’acquisto, è impugnabile da altri possibili eredi, qualora ritengano che sia stata ottenuta scorrettamente (l’immobile è stato donato dal genitore in un momento di incapacità di intendere e di volere, e il figlio ha agito con mala fede). Di conseguenza, l’atto di donazione potrebbe essere revocato.
Locazione
Un’altra possibilità è la locazione tramite la quale il parente proprietario della casa la affitta all’altro parente.
Questa soluzione può essere vantaggiosa per entrambe le parti, ma è fondamentale redigere un contratto di locazione chiaro e preciso per evitare possibili complicazioni future.
Comodato d’uso garantito
Il comodato d’uso gratuito è un accordo che ti permette di ottenere la possibilità di utilizzare la casa senza dover pagare un affitto e senza che avvenga alcun trasferimento di proprietà.
Tuttavia, il forte limite del comodato d’uso è che non diventi proprietario della casa e a scadenza del contratto (che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate) o alla morte del proprietario perdi il diritto a rimanere in quella casa.
Considerazioni finali
In definitiva, l’acquisto di una casa da un parente è piu complesso rispetto ad altre richieste, ma con la giusta preparazione, puoi realizzare il tuo obiettivo.
- 🖋️ Ricorda di consultare un esperto per verificare che tutto sia a norma di legge e che il prezzo dell’immobile sia valutato adeguatamente.
- 🔎 Se vuoi procedere con l’acquisto, fai attente valutazioni di tipo legale, fiscale e familiare. Questo è cruciale per evitare problemi futuri.
- 👀 Valuta anche altre soluzioni alternative al mutuo come donazione, locazione e comodato d’uso.
- 🏦 Confrontati con più banche in quanto non tutte concedono un mutuo per acquisto tra parenti.
Domande frequenti
Posso fare un acquisto tra parenti senza mutuo?
Sì, acquistare un immobile di un parente senza mutuo è possibile. Si tratta di un’operazione più semplice rispetto all’acquisto tramite mutuo, in quanto non devi fare una richiesta alla banca. Tuttavia devi sempre valutare gli aspetti legali, fiscali e familiari prima di procedere.
Posso comprare la casa dei miei genitori?
Sì, puoi farlo. Tuttavia, tieni presente che, essendo parenti di primo grado, non tutte le banche potrebbero essere disposte a concedere un mutuo per l’acquisto. Ti consigliamo quindi di valutare diverse banche.
